«Любого автомобиля хватит до конца жизни, если ездить достаточно лихо», - пошутил как-то писатель-сатирик Михаил Жванецкий. Перенося высказывание в плоскость строительного рынка, можно изложить это наблюдение как: дождаться массового банкротства застройщиков тем более вероятно, чем дольше власти будут искусственно поддерживать картинку их благополучия.
Рецепт успеха
Когда застройщики жилья на вопрос властей: «Чем вам помочь?» смогут ответить: «Главное – не мешать»? Это вопрос. А ответ – тогда, когда люди, желающие купить квартиру, смогут не задумываясь это сделать. Такое может быть при условии уверенности потенциальных новоселов в стабильности их доходов. Массовая уверенность в такой стабильности, вероятно, возможна при устойчиво высоком уровне развития экономики, предсказуемости на рынках. А еще лучше – при устойчивом росте.
Если же этого нет, то возможна господдержкам отрасли через программу реновации или льготную ипотеку, например, под 6,5% годовых. В программе доступной ипотеки, запущенной в 2020 году, участвуют 58 банков и три некредитные организации. Некоторые из них в своем стремлении бежать навстречу клиенту дошли до ставки 6,0-6,1%. По сообщению «Интерфакса», к середине сентября выдано уже более 160 тысяч кредитов на сумму 450-460 млрд рублей. Госкомпания Дом.рф утверждает, что сейчас на эту программу приходится 80% продаж жилья в новостройках. До конца октября планируется выдать около 300 тысяч льготных ипотечных кредитов, после чего есть вероятность, что программа будет продлена.
Есть идея!
«Наша версия» писала о перекосах, вызванных в отрасли как стимулирующими мерами, так и используемыми финансовыми инструментами, в частности, секьюритизацией, организованной госкорпорацией Дом.рф.
Экономисты и политики, придумывающие инструменты поддержки находящихся под угрозой банкротства застройщиков, вероятно, действительно верят в строительную отрасль как возможный драйвер роста экономики. Но практика показывает, что движение на рынке остается однонаправленным. Деньги не уходят за пределы интересов застройщиков. Купить квартиру намного легче, чем продать. Это еще один важный фактор, указывающий на образование финансового пузыря, и, если разобраться, все принимаемые меры сводятся к простой денежной помощи строительным компаниям в кризис.
Идея реновации по всей стране может стать очередной подпоркой под российский девелопмент. Реализацию проекта тормозят местные элиты, ведь, с большой долей вероятности, воплощать инициативу на практике будут крупнейшие федеральные компании. На свободные региональные площадки им заходить не интересно, поэтому лоббисты проекта хотят предусмотреть возможность изымать под реновацию кварталы, где половина жилья будет признана аварийной (понятие «комплексной развитии территории»). Под такие характеристики рискуют попасть кварталы в лучших местах, где жилье в дешевых, например, в панельных многоэтажных домах, может быть продано втридорога.
Лишь бы хватило сил
Уже сейчас низкий процент по ипотеке спровоцировал удорожание квартир в новостройках на 10-20%, что компенсировало выгоду от понижения ставки. То есть нагрузка на заемщика не изменилась, но не все это поняли. Минстрой утверждает, что от ипотечного пузыря рынок защищает первоначальный взнос в размере 15% (до такой величины банки смогли его снизить, начиная с августа). При средней цене приобретаемых по программе квартир в 2,4 млн это 350-370 тысяч рублей. Однако дело в том, что как раз подобную сумму возможно привлечь за счет использования материнского капитала. В результате человек получил соблазн испытать свои силы (купить квартиру, платить ипотеку), не рискуя собственными серьезными средствами. Сколько из таких желающих благополучно дойдет до финиша?
В столичном концертном зале «Зарядье» появилось новое пространство для молодежной аудитории. Его задача заключается в создании неформальной среды для широкой аудитории.
Вице-премьер правительства Марат Хуснуллин пояснил, что судьба инициативы, получившей название «всероссийская реновация», станет ясна после обсуждения её в Госдуме в осеннюю сессию, пока же обновление жилищного фонда будет происходить в рамках действующих программ расселения аварийных и ветхих домов: «Сейчас мы расселяем аварийное жилье, которое было признано таковым до 1 января 2017 года. За это время у нас добавляется порядка 12 млн кв. м такого жилья».
Насколько эффективным станет стимулирование рынков недвижимости городов-миллионников после возможного одобрения представленных инициатив, как будет происходить взаимодействие между региональными и федеральными строителями – можно только предполагать. В любом случае, как уже было сказано, мера останется лишь стимулирующей и поддерживающей, после затухания импульса нужно будет придумывать следующую. Впрочем, работа сформировавшегося в стране строительного лобби хорошо заметна, так что жизнь российских застройщиков продолжается.
