Недавно Конституционный суд приступил к рассмотрению дела, которое касается всех без исключения семей, имеющих детей и квартиры. Речь идёт о поправках в 292-ю статью Гражданского кодекса, внесённых в декабре 2004 года и дающих возможность продать квартиру с прописанными в ней детьми. До этого времени все сделки с «детской» недвижимостью имели чрезвычайно высокую взяткоёмкость. После участились случаи, когда детей попросту выкидывали с жилплощади, проданной их родителями.
ВКС оспаривается норма закона «О внесении изменений в часть 1 Гражданского кодекса Российской Федерации», устанавливающая, что отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, возможно без согласия органов опеки и попечительства, если несовершеннолетние не находятся под опекой собственника жилья.
Поводом к рассмотрению дела послужила жалоба несовершеннолетней Валерии Чадаевой и её адвоката Владимира Цвиля. 16-летняя девушка из Котласа оказалась на улице после того, как её отец продал квартиру.
История достаточно банальна. Отец Чадаевой, тоже Валерий, был собственником данной квартиры, доставшейся ему в наследство от матери. Его жена Елена и дочь были в квартире прописаны, но собственниками не являлись.
Печальная история семьи Чадаевых началась в 2004 году, когда глава семьи Валерий Чадаев вышел из тюрьмы, начал пить и продавать вещи. Как вспоминает Валерия, за два года отец продал из дома всё, буквально до нитки. Елена к этому времени разошлась с незадачливым спутником жизни, но алиментов от него не получала. В результате в 2006 году Чадаев сел по второму разу – уже за злостное уклонение от алиментов. Мать с дочерью вздохнули свободнее, привели в порядок квартиру, превратившуюся за два года в притон. А в 2007 году Чадаев, будучи в заключении, квартиру продал. Как он впоследствии утверждал, чтобы расплатиться с долгами по алиментам.
О том, что квартира, в которой они прописаны и проживают, продана, мать с дочерью узнали только постфактум: когда жильё было перепродано ещё раз и новый собственник, по всем законам считающийся добросовестным приобретателем, выселил мать с несовершеннолетним ребёнком на улицу с помощью судебных приставов.
Елена Чадаева пыталась протестовать, обращалась в суды с иском о признании сделок купли-продажи недействительными, так как не было согласия органов опеки и попечительства. Однако ей было отказано со ссылкой на положения закона от 2004 года. Суды полагали, что Валерия Чадаева находилась под опекой своей матери, поэтому согласия органов опеки и попечительства для продажи квартиры не требовалось.
Дальнейшая история матери с дочерью трагична. Чадаевым пришлось жить на съёмных квартирах. От постоянных стрессов, вызванных хождениями по судам и бытовой неустроенностью, Елена Васильевна заболела.
Год назад Валерия осталась одна. Мама умерла. Сейчас девочка живёт у бабушки в неблагоустроенном двухкомнатном деревянном доме без горячей воды, где кроме неё проживает ещё семь человек. Бабушка, конечно, оформила на себя опекунство над внучкой, помогает как может. Но ведь надо думать о будущем. Валерия окончит школу, будет учиться или работать, создаст семью. И тогда вопрос о жилье, которого её лишил родной отец, обязательно встанет вновь. Вспоминая всё, что произошло за последние два года, девочка не может сдержать слёз. «Больше мне идти некуда, – говорит она. – Мамы нет, а с отцом я не общаюсь».
Сегодняшнее утро началось во многоэтажке, расположенной в Санкт-Петербурге на Новгородском проспекте, 10, с ЧП - лифт в одной из парадных рухнул вниз.
По словам адвоката Валерии Чадаевой Владимира Цвиля, сейчас обязанность получать согласие органов опеки и попечительства при продаже квартиры сохранена только в тех случаях, когда зарегистрированный в квартире ребёнок находится под опекой либо попечительством. Если же его законные представители – родители, то они могут распоряжаться жилплощадью на своё усмотрение. Получается, будет ли у ребёнка крыша над головой, зависит исключительно от родительской воли. Более того – от воли того родителя, кто является собственником жилья.
Между тем судьба семьи Чадаевых отнюдь не исключение. Огромное количество детей живут в родительском доме буквально из милости: квартира – добрачная собственность одного из супругов или досталась ему по наследству, и выделять своему ребёнку долю собственности родитель не спешит. Случись что, например, родители разведутся или тот из них, что собственником не является, не дай бог, умрёт – и ещё одним беспризорником на улицах России станет больше. А уж сколько беспризорных плодят семьи пьяниц, давно пропившие свои квартиры, и не сосчитать.
Собственно, ради предотвращения таких ситуаций и было введено правило одобрения органом опеки и попечительства той или иной сделки с недвижимостью. Увы, чиновники умудрились превратить это благое дело в поле бюрократии и коррупции. Не одна семья до сих пор кипит, вспоминая, как мытарили их «опекуны», срывая с таким трудом выстроенную сделку.
Так, моя знакомая, купившая квартиру в Москве, поближе к дочери, не могла продать свою трёхкомнатную квартиру в Иркутске. А всё дело в том, что приватизировалась квартира, когда в ней жили ещё муж, дочь и сын дочери. Муж умер, дочь к тому времени благополучно проживала вместе с сыном в двухкомнатной квартире в Москве, где сын имел свою долю собственности. Это-то и не устроило органы опеки и попечительства. «У ребёнка уменьшается доля собственности из-за продажи квартиры», – заявляли они. То, что обеспеченность ребёнка «квадратными метрами» была куда выше нормы, что ребёнок с четырёхлетнего возраста не жил в иркутской квартире, что, наконец, для ребёнка будет лучше иметь рядом бабушку, а не где-то там квартиру, чиновниц не волновало.
Другой случай. Семья из трёх человек решила взять ипотечный кредит и перебраться из самого-самого Южного Чертанова в район станции метро «Алексеевская». Учитывая принципиальную разницу в качестве районов, даже с кредитом получалось поменять 100-метровую «четвёрку» на 70-метровую «трёшку», правда, в новом, монолитном доме. Доля ребёнка в процентном отношении не страдала, но в абсолютном выражении его площадь сокращалась. Опекуны примерно месяц занимали как будто бы принципиальную позицию, потом пару недель занимались откровенным вымогательством. Сделка была одобрена только после подключения административного ресурса. Хотя, по признанию риелтора, проводившего обмен, ей чаще приходилось иметь дело с куда более сговорчивыми родителями, исправно платившими мзду за право улучшить жилищные условия.
Владимир Цвиль заявил в КС, что благодаря редакции 292-й статьи ГК было нарушено право Валерии Чадаевой на жилище. Кроме того, в Гражданском кодексе были выявлены противоречия с другими кодексами – Семейным и Жилищным, которые гарантируют детям право «на защиту от злоупотреблений со стороны родителей» и устанавливают, что родительские права «не могут осуществляться в противоречии с интересами детей».
Интересы Валерии представлял также уполномоченный при президенте РФ по правам ребёнка Павел Астахов. Последний прервал свой визит в Финляндию и приехал на два часа в Петербург.
«Когда конфликтуют две законодательные нормы – право ребёнка на жилище и право собственника, – приоритет должен оставаться за правами детей, – заявил он. – Кстати, случай Валерии Чадаевой ещё не самый страшный: ».
Полпред президента в Конституционном суде Михаил Кротов отметил, что пределы вмешательства органов опеки определены законодательно, и при живой матери никакого влияния эта структура не имела.
«В июле 2009-го на пленуме Верховного суда был принят такой вариант: родитель продаёт квартиру, но оговаривает список лиц, которые проживают в квартире до совершеннолетия и не могут быть выписаны», – отметил он.
Действительно, после этой корректировки детей перестали выселять, но, как показывает практика, недобросовестные собственники ухитряются миновать и это правило.
«Органы опеки исходят из порядочности родителя, – заявила представитель Генпрокуратуры Татьяна Васильева. – Если органы установили конфликт интересов в семье, конечно, им следует отстранить родителей от решения вопроса с жильём и выпиской». Но органы опеки ничего не выявили – да и странно ставить право ребёнка на жилище в зависимость от добросовестности чиновников.
Изменения в ГК от 2004 года нарушают и закон о профилактике безнадзорности и правонарушений среди несовершеннолетних, заявил представитель Минюста Виктор Карпов: контроль за жильём, где проживают несовершеннолетние, упразднён, а отсутствие запрета делает сделки легитимными.
Решение КС будет принято через несколько недель. Беда в том, что, во-первых, мягко говоря, не все пострадавшие дети будут через суд отстаивать свои права. Во-вторых, как показала практика, и жёсткое регулирование, и полная бесконтрольность в отечественной действительности способны привести к появлению новых проблем и возникновению новых маленьких трагедий. Наконец, нет ни одного блага, которое было бы нельзя обернуть во вред. Вполне возможно, что решение одного частного случая приведёт к реанимации старой мошеннической схемы. Ещё несколько лет назад дети были грозным оружием в руках нечистых на руку продавцов жилья, поскольку позволяли постфактум признать сделку недействительной и остаться и при деньгах, и при квартире.
