Неприятный сюрприз ждёт граждан, оформивших после 1 января 2024 года ипотечный кредит по одной из льготных программ. На фоне роста цен и падения курса рубля субсидируемые государством жилищные займы казались многим хорошим шансом приобрести квартиру получше или сохранить свои накопления. И вот теперь выясняется, что таким ипотечникам придётся заплатить налог за «извлечение материальной выгоды» из своего кредита.
Возмущаться нечему: всё строго по закону. В Налоговом кодексе уже много лет существует п. 1 ст. 212, в соответствии с которым доходом налогоплательщика признаётся материальная выгода от экономии на процентах за пользование кредитными средствами. Ввели её для того, чтобы пресечь практику фиктивного кредитования, когда компании ради снижения налогов и маскировки выплаты дивидендов выдавали своим сотрудникам займы под крайне низкий процент. В результате было определено, что материальная выгода возникает, если ставка по полученному гражданином кредиту меньше чем 2/3 ключевой ставки Центробанка. До недавнего времени все эти подробности мало кого волновали, однако теперь они неожиданно стали крайне актуальными для десятков тысяч россиян.
Почему? Посмотрим на цифры.
26 апреля ЦБ сохранил ключевую ставку на уровне 16%. Таким образом, выходит, что материальная выгода у обладателей кредитов возникает уже при ставке ниже 10,7%. Потребительские займы и автокредиты остаются в стороне, проценты по ним уже давно выше этой цифры. А вот вся линейка льготных ипотечных кредитов оказывается в уязвимой зоне. Напомним, что ставка по программе семейной ипотеки составляет сегодня 6%, ипотеки с господдержкой – 8%; ипотеки для работников IT-сектора – 5%, сельской ипотеки – 3%, дальневосточной – 2%. Соответственно владельцам таких кредитов придётся платить налог. И немалый – 35%! Конечно, не со всей суммы, а только с разницы между 2/3 ключевой ставки ЦБ и ставкой по кредитному договору, но всё равно суммы получаются внушительные. Портал vbr.ru приводит расчёт: предположим, гражданин оформил кредит по программе семейной ипотеки по ставке в 6% на 6 млн рублей. В этом случае при условия сохранения текущей ключевой ставки ЦБ сумма налога за год составит 98 623 рубля. Соответственно обладатели IT-ипотеки заплатят ещё больше, сельской – намного больше. При этом подчёркивается, что избежать выплаты налога не получится, поскольку его сумму банки сами рассчитают и передадут в ФНС.
Есть, впрочем, ряд исключений. Платить налог не придётся тем, у кого есть право на имущественный налоговый вычет, который автоматически предоставляется при покупке квартиры. Однако тем, кто ранее уже приобретал жильё и получал вычет, платить налог придётся. Также на вычет не смогут претендовать индивидуальные предприниматели, самозанятые и безработные – вычет предоставляется только тем, за кого работодатель платит НДФЛ. Наконец, от налога освободят тех, кто купил квартиру до 1 января 2024 года – с этой даты не действует послабление, предусмотренное п. 90 ст. 217 Налогового кодекса.
Впрочем, могут ли эти ложки мёда изменить состав той бочки дёгтя, в которой оказались десятки тысяч россиян? Ведь само собой разумеется, что льготная ипотека как раз и предоставлялась для того, чтобы граждане могли улучшить свои жилищные условия без чувствительного удара по карману. При этом, как подчёркивает глава Национального совета финансового рынка Андрей Емелин, «ни кредитор, ни заёмщик не имеют возможности влиять ни на размер ключевой ставки, ни на размер процентной ставки за пользование кредитом в рамках государственных целевых льготных программ». Получается, что сперва граждан поманили льготной морковкой, а теперь предлагают доплатить в казну солидную сумму.
Кстати
Многие, пожалуй, и так давно уже поняли, что программы льготной ипотеки пошли на пользу разве что банкирам и застройщикам. Так, по данным ЦИАН, средняя стоимость квадратного метра в новостройках за три года выросла на 82%. «Доступность жилья, к сожалению, снизилась за время проведения льготных программ», – подтверждает замминистра финансов Иван Чебесков. По его словам, льготные программы «превратились в какой-то степени в меры поддержки строительной отрасли и меры, которые поддерживают прибыль банков». Потому сейчас Минфин рассматривает изменения условия по всем льготным программам, кроме сельской ипотеки.
