Рынок недвижимости в наступающем году ожидает серьёзная встряска. Финансовый кризис, очевидно, приведёт к существенному снижению цен. По крайней мере в долларовых значениях. Кроме того, по прогнозам аналитиков рынка, можно ожидать большого количества банкротств девелоперских компаний и одновременного увеличения государственного присутствия на рынке недвижимости.
Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» сравнивают нынешний кризис с кризисами 2008 и 1998 годов. «Причины обоих кризисов были совершенно разные – в 1998 году Россия страдала в основном от локальных проблем, а в 2008-м – от общемировой рецессии, – отмечает руководитель IRN.RU Олег Репченко. – Степень ослабления рубля относительно доллара также различалась кардинально: по итогам кризиса 1998–1999 годов рубль обесценился в четыре раза, с 6 рублей за доллар до 24, в 2008–2009 годах – только на 20–25% (с 23–24 рублей за доллар до кризиса до 30 рублей за доллар осенью 2009 года).
Тем не менее поведение долларового индекса стоимости жилья оказалось очень похожим. Хорошо это или плохо, но в нынешней экономической системе доллар – это некое мерило мировых денег, отражающее реальную стоимость товаров». Соответственно, как отмечают аналитики, в период прошедших кризисов жильё в долларовом эквиваленте дешевело примерно на 35%. Соответственно, можно предположить, что и нынешний кризис принесёт примерно такое «проседание».
Открытым, однако, остаётся вопрос о том, что станет с рублёвыми ценами на жильё. Учитывая, что подавляющее большинство россиян получают зарплату в рублях, при этом к долларам она никак не привязана, именно рублёвые цены будут играть ключевую роль для большинства потребителей. Пока финансовый рынок штормит, у аналитиков нет однозначного ответа на этот вопрос. По прогнозам, поведение рублёвых цен в итоге будет зависеть от того, насколько просядет рубль уже после нынешней паники на валютном рынке.
Если, предполагают в IRN, итоговое ослабление рубля относительно доллара будет меньше величины падения долларового индекса (как это случилось в 2008 году), то рублёвые цены пойдут вниз, хотя и просядут меньше, чем долларовые. А если курс национальной валюты снизится больше, чем упадут долларовые цены на недвижимость (как это случилось в кризис 1998 года), то в рублях жильё, напротив, подорожает.
Самым устойчивым сегментом рынка недвижимости обещает стать жильё так называемого статуса первого дома: городские квартиры в Москве и ближнем Подмосковье, а также загородное жильё с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью – как, например, таунхаусы и коттеджи, расположенные недалеко от Москвы.
Значительно падение эксперты ожидают на рынке элитной недвижимости. Так, по прогнозам аналитиков компании Inter Savills, в будущем году жильё дороже 5 млн долларов заинтересует от силы 3–5% потенциальных клиентов, спрос на недвижимость стоимостью более 3 млн долларов составит около 15% от общего спроса, объекты стоимостью менее 1 млн долларов привлекут около 20% потенциальных покупателей.
Однако одной из главных проблем для рынка недвижимости обещает стать рост себестоимости строительства. Причиной тому – дорожающие доллар и евро. Пока что, по прогнозам специалистов, удорожание строительства может составить до 30% в зависимости от стоимости объекта. Однако, если рубль и дальше продолжит своё падение, эта цифра может измениться.
Естественным образом рост стоимости строительства скажется и на ценах на недвижимость. Так, по прогнозам главы «НДВ Групп» Александра Хрусталёва, рублёвые цены на новостройки Москвы могут вырасти на 20%. По его словам, те компании, которые будут продавать квартиры, не поднимая рублёвых цен, «сработают себе в убыток». Сама «НДВ Групп», к примеру, уже подняла цены в трёх-четырёх проектах.
Причём, как отмечают участники рынка, в настоящее время растут цены как на импортные, так и на отечественные стройматериалы. Всё дело в том, что, например, российские окна, электро- и сантехническое оборудование производятся с использованием импортных комплектующих. Так что роста цен, похоже, не избежать даже в экономсегменте. В этой связи не исключено, что на российском рынке недвижимости уже в будущем году произойдёт передел в пользу игроков из госсектора. О банкротстве или смене собственника могут заявить до 60% работающих ныне компаний. Причём в долгосрочной перспективе присутствие государства на рынке будет только усиливаться. «Через 10–15 лет, уверяю всех, доля государства на рынке строительства будет 90%», – прогнозирует Александр Хрусталёв.
