Со следующего года начнётся массовая оценка недвижимости граждан. Это станет первым этапом реализации реформы налогообложения недвижимости. По замыслу её авторов реформа позволит брать налог с реальной стоимости квартир, земли и домов граждан, что должно увеличить поступления этого налога. Но, похоже, у реформы будет и побочный эффект: рост цен на недвижимость. Властям это, кстати, выгодно.
Минэкономразвития недавно утвердило федеральный стандарт оценки (ФСО) кадастровой стоимости объектов недвижимости. В соответствии с ФСО применяться будут сразу три метода оценки: затратный, сравнительный и доходный. Скорее всего затратный метод получит наибольшее распространение при оценке новостроек экономкласса, построенных по госзаказу. Для большинства же граждан наибольший интерес представляет сравнительный подход, который, как говорится в приказе Минэкономразвития, будет использоваться «при наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки».
О том, что налог на недвижимость должен быть адекватен истинной её стоимости, говорят давно. Но чем заменить оценку БТИ, по которой собирается налог, на рыночную, правительство не могло решить с 2000 года. Причин тому несколько. Во-первых, ни для кого не секрет, что изменение базы исчисления налога приведёт к резкому его росту. В условиях, когда, с одной стороны, благосостояние граждан невелико, а, с другой стороны, цены на нефть постоянно растут, принять такое решение было сложно. Во-вторых, для того чтобы оценить, необходимо вначале создать сам предмет оценки, то есть зарегистрировать объект в кадастровом реестре. Однако создание кадастра земельных участков до сих пор не завершено. Достаточно сказать, что в Москве до сих пор большая часть земли под домами и придомовые территории не кадастрированы.
Однако теперь времена изменились. Кризис сделал актуальным вопрос наполнения бюджетов, прежде всего региональных, а надо сказать, налог на недвижимость – это прежде всего региональный налог. В условиях, когда регионы собираются заставить-таки строить инфраструктуру и подводить коммуникации к участкам под застройку, нужно дать им возможность где-то взять на эту работу денег. Граждане, в свою очередь, хоть и пострадали в кризис, всё ж далеко не так бедны, как после дефолта 1998 года.
Много это или мало? Давайте посчитаем.
Возьмём для примера стандартную «двушку» в панельном доме в спальном районе Москвы. Онлайн-калькулятор на портале «Индикаторы рыночной недвижимости» даёт следующий разброс цен: 7 187 000 рублей – 7 632 000 рубля. Налог на недвижимость предполагается, по рекомендации Минфина, установить в размере 0,1% рыночной стоимости. В этом случае владелец такой квартиры заплатит от 7 187 до 7 632 рублей. Есть разница? Для налогоплательщика, в общем-то, незначительная. А для государства? Для региональной власти дополнительные 5% в основной источник наполнения бюджета (а налог на недвижимость планируется сделать основой доходов регионов) – серьёзная прибавка.
В будущем году в РФ возрастёт налог на жильё после проведённой кадастровой переоценки недвижимости, приведшей к увеличению стоимости объектов на 20-25%.
Поэтому вряд ли можно надеяться на то, что государственные оценщики будут проявлять скромность. Да, конечно, в случае если гражданин не согласен с оценкой, он будет иметь право пригласить независимого оценщика. Но, как уже сказано, разница в 5–10% считается нормой, так что вряд ли независимая оценка будет отличаться слишком сильно от государственной. Во всяком случае, для вышеприведённого примера, оплата труда независимого оценщика явно будет больше тех 445 рублей, которые владелец квартиры может сэкономить.
Но это ещё не все резервы завышения стоимости квартир. Дело в том, что все имеющиеся на рынке оценки, статистические данные по ценам и прочее – всё это базируется на цене предложения. А она, естественно, всегда выше цены продажи. На сколько? Судя по продажам новостроек и рассказам риелторов, скидка может составить до 25%. Какова реальная цена квартирных сделок, понять практически невозможно: в целях минимизации налогов квартиры часто продаются по заниженной цене. И, между прочим, как сейчас продать можно по цене не ниже оценки БТИ, так и после введения налога на недвижимость могут запретить продавать квартиры ниже оценочной стоимости. Вернее, достаточно будет брать с этой стоимости подоходный налог, а там хоть за копейку продавайте.
Впрочем, «за копейку» продавать жильё граждане будут вряд ли. Скорее размер налога будет просто учтён в цене недвижимости. Что, разумеется, эту цену повысит.
Самое интересное, что рост цен на недвижимость будет выгоден региональным властям. Ведь выше цена – больше налог. Как интересы местных властей здесь будут сочетаться с мерами правительства по «охлаждению» рынка недвижимости – вот вопрос. Можно предположить, что на самом деле повышать доступность жилья будут не с помощью его удешевления, а путём всемерного развития ипотеки – как, впрочем, это и происходит сейчас. На то, что такой вариант вероятен, указывает и недавний прогноз Минэкономразвития. Согласно ему квадратные метры уже с 2011 года будут дорожать на 2–5% ежегодно. А в 2014 году в министерстве прогнозируют резкий скачок цен – на 5,72%. Для справки: введение нового налога намечено на 2013 год. То есть в 2014 году его как раз начнут платить.
К чему может привести такое положение дел? К сожалению, ни к чему хорошему. Примером тому могут служить США, где всемерное развитие ипотеки (а в России реализуется американская модель ипотечного кредитования) и постоянный рост цен на недвижимость привели к мировому финансовому кризису. Россия, конечно, не столь влиятельна в мировой экономике, как США. Но локальный кризис бездумная гонка цен вызвать может. И довольно скоро: ведь в пересчёте на доходы граждан жильё в России гораздо дороже, чем в США.
