В ближайшие два года предполагается активизировать строительство доступного жилья. Причём сделано это будет не в последнюю очередь за счёт изъятия земель у федеральных ведомств и госкомпаний. Между тем правительственная комиссия по развитию жилищного строительства во главе с первым вице-премьером Игорем Шуваловым продлила мораторий на сделки с федеральными землями до 1 января 2012 года. Согласно данному документу все операции с землёй со стороны государственных предприятий и учреждений могут проводиться только через Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС).
Отметим, что впервые указанный мораторий был введён в прошлом году сроком на 12 месяцев. Таким образом, в этом году его действие истекало. Однако очевидно, что добиться значительных успехов РЖС по получению свободных участков под строительство не удалось.Говорить о том, что продление моратория оптимизирует процесс изъятия федеральных земель для жилищного строительства, явно преждевременно.
Сама идея создания Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства представляется достаточно здравой. РЖС был организован в 2008 году по инициативе Дмитрия Медведева, который в те времена ещё занимал должность первого вице-премьера. Механизм работы фонда по замыслу Медведева состоял в том, чтобы неэффективно используемые земли передавались в специальный фонд для их аккумуляции и последующей передачи через аукцион застройщикам для возведения недорогого жилья.
«Главной задачей фонда должно стать вовлечение неиспользуемых огромных земельных ресурсов в программу массового строительства индивидуального жилья», – пояснял тогда будущий президент РФ.
В идеале фонд должен был заняться наиболее масштабными проектами – строительством «целых городов с несколькими тысячами домов».
Действительно, отсутствие свободных участков сегодня явилось главным тормозом на пути возведения доступного жилья. Особенно остро эта проблема стоит в Москве и Санкт-Петербурге. С другой стороны, в стране есть достаточно большое количество земель в федеральной собственности, принадлежащей Министерству обороны, всевозможным заводам, научным институтам и т.п., причём зачастую эти участки вообще никак не используются, в лучшем случае владельцы сдают их в аренду под всевозможные склады.
Показательный пример – строительство в столице Ледового дворца на Ходынке, который был возведён на землях, некогда принадлежавших Минобороны. Однако реализация подобных проектов скорее исключение из правил, поскольку без наличия существенного административного ресурса сами застройщики едва ли могут рассчитывать на получение федеральных земель.
Но наличие свободного участка – лишь половина проблемы. Важно, чтобы к будущим жилым домам были подведены все необходимые коммуникации. Эта обязанность лежит на плечах местных властей, которые зачастую не спешат обеспечить дома всем необходимым – в результате ввод в эксплуатацию новых квадратных метров постоянно затягивается. В идеале эту проблему также должен был решать созданный фонд. Но по итогам годовой работы новой структуры очевидно, что реализация благих замыслов проваливается.
Мэр Сергей Собянин в своем Telegram-канале рассказал о процессе благоустройства дворов российской столицы и сообщил, что в этом направлении было сделано за несколько лет.
«Этот фонд так ничем себя и не зарекомендовал. Мне бы самой очень хотелось знать, что они там делают, но пока я не чувствую никакой активности», – констатирует депутат Госдумы от фракции «Справедливая Россия» Галина Хованская.
По её словам, РЖС – единственная структура, которая не отчиталась о работе по итогам своей деятельности.
«Фонда РЖС как будто нет», – недоумевает Хованская. Провальные итоги собственной работы не особо скрывают и в самом фонде. На официальном сайте структуры можно увидеть, что в четырёх из семи федеральных округов – Дальневосточном, Сибирском, Южном и Северо-Западном – РЖС не было передано ни одного участка. В Приволжском округе в распоряжении фонда оказалось три участка – в Саратовской и Кировской областях, а также в Чувашии. Из Тюменской области и Сибирского округа РЖС было передано два участка. Самым «урожайным» оказался Центральный округ, откуда в фонд ушёл один участок в Курской области, 17 – в Московской и 13 – в Москве.
Примечательно, что при этом из всех полученных земель под застройку был передан всего один (!) участок в Тюменской области.
«Первый аукцион, который мы объявляем – это участок площадью 98 гектаров в Тюмени. Одновременно объявили ещё семь участков меньшего размера – частично под жилищное строительство, частично под промышленность», – отчитался на днях гендиректор фонда Александр Браверман.
По его словам, дабы заинтересовать застройщиков, в фонде отдельно позаботятся о том, чтобы цена на выставленные на аукцион участки не была слишком высокой. Однако к участию в аукционе будут допускаться только профильные организации.
«Будем делать всё, чтобы на наших участках не было обычной спекуляции землёй. Нам важно, чтобы там были построены квадратные метры, поэтому будем сопровождать участок до регистрации прав граждан на жильё, – подчеркнул Браверман. – У нас нет цели максимизации получения средств от продажи права аренды больших участков. Мы же институт развития, некоммерческая организация, и нам важно, чтобы на этих участках стояли дома. Поэтому мы распланировали льготный график платежей для потенциального покупателя».
Но ещё в конце апреля нынешнего года тот же Александр Браверман заявлял, что по итогам года фонд совместно с регионами намерен осуществить 60–70 продаж федеральных участков земли, на которых можно будет построить около 5–6 млн. квадратных метров жилья экономкласса. Вот только буквально за несколько месяцев озвучиваемые ранее объёмы уменьшили аккурат в 10 раз.
Существует и другая, куда более объективная проблема – невозможность передачи земель фонду. И, по мнению аналитиков, решить её в ближайшие два года вряд ли удастся. Дело в том, что фонду не могут передаваться земли без кадастра.
«Ведомства могут отдать в пользование фонда только землю, которую сами измерили», – говорит независимый аналитик Андрей Бекетов, т.е. для начала необходимо провести полную реестризацию земли.
Однако, по словам Бекетова, в ведомствах в первую очередь измеряют те земли, которые им нужны, и только потом то, что они теоретически могут отдать. Оно и понятно: проведение кадастра – достаточно дорогостоящая процедура. У большинства бюджетных организаций денег на её проведение может просто не оказаться, кроме того, не очень понятно, для чего ведомствам сегодня следует затевать всю эту процедуру.
«Например, в Дальневосточном округе у Минобороны огромное количество ненужной земли, но до неё никак не могут дойти руки, пока не будет измерена вся земля в Московской области», – поясняет Андрей Бекетов.
По его словам, тот факт, что ведомства хоть как-то занимаются учётом земель в столичном регионе и близлежащих областях, объясняет то, что в этих регионах фонду удалось добиться относительных успехов.
Не исключено, однако, что в отсутствие свободных участков госструктур фонд несколько перепрофилирует свою деятельность и более активно начнёт выкупать недостроенные квартиры. В частности, по расчётам специалистов фонда, проводившимся ещё несколько месяцев назад, по итогам нынешнего года, в России окажется около 50 тыс. квартир в домах экономкласса, готовых более чем на 70%.
О каких объёмах идёт речь, сказать сложно, поскольку официальной статистики по «обременённому недострою» не существует. Экспертные же оценки дают достаточно большой разброс – от 40 до 70%. Не очень понятно и то, на какие средства РЖС будет выкупать у застройщиков указанные квадратные метры. Ведь изначально предполагалось, что свободные средства у РЖС будут образовываться в результате проведения аукционов на земельные участки.
