На известное выражение «дно кризиса» можно смотреть по-разному. Некоторые считают, что это самая низкая точка падения, когда всё, что и так было плохо, становится совсем плохим. Другие же рассматривают это как идеальное время действовать: например, покупать недвижимость, потому что дешевле она уже никогда не станет, а будет только дорожать.

 

Крупные инвесторы говорят, что угадать дно всё равно что выиграть приз в лотерею. Однако специалисты рынка недвижимости придерживаются другого мнения: всегда есть признаки, которые указывают на то, будут ли дальше снижаться цены.

 

Всего три года назад слово «бум» звучало по всем направлениям – не важно, хотелось ли купить домик во Франции или квартиру в Турции. К началу кризиса приобретение объектов жилой недвижимости за рубежом превратилось в будничную покупку. По данным компании Gordon Rock, в 2008 году россияне потратили на покупку квартир в других странах почти 12 млрд долларов. Средняя стоимость приобретаемого объекта недвижимости составляла 235 тыс. долларов. В прошлом году аппетиты снизились: россияне потратили на зарубежные вложения на 10% меньше средств – около 10,8 млрд долларов, а средняя стоимость квартир и домов опустилась до 210 тыс. долларов. Впрочем, даже несмотря на кризис, именно россияне во многих странах остаются основными покупателями недвижимости. «Во-первых, у россиян осталось больше наличных средств, потому что меньше было вложено раньше, а во-вторых, наши люди более предприимчивые», – считает президент Gordan Rock Станислав Зингель. Так, среди всех покупателей жилья в Греции 80% – россияне. В Латвии на долю россиян среди инвесторов в жилую недвижимость приходилось 75%, на Кипре – 55%, в Черногории – 52%. Это даже больше, чем в Израиле и Хорватии, где доля российских покупателей не превышала 40%.

 

Основным вопросом при приобретении недвижимости всегда был один: как быстро цены в этом месте будут расти в дальнейшем? Так называемая старая Европа при всём желании не могла выдать двузначных показателей. По данным компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», цены на дома и квартиры во Франции в 2004 году выросли на 10,4%, в 2006-м – уже лишь на 7,1%, а в 2007 году – на 3,8%. Столица Франции Париж – отдельная история. Цены там были выше и росли быстрее, однако даже там тенденция к замедлению этого роста наметилась задолго до кризиса: в 2006 году стоимость квадратного метра в среднем увеличилась на 12%, а годом позже – уже лишь на 7%.

 

Но и это довольно значительная цифра, если учесть изначально высокую стоимость квартир и домов.

 

Своеобразным центром вселенной для желающих вложить в недвижимость всегда была Великобритания, а точнее Лондон. Казалось, что жильё там никогда не подешевеет, ведь цены росли ежегодно в течение нескольких десятилетий. Однако кризис смешал все карты. По данным Gordon Rock, стоимость квадратного метра в среднем по Лондону с конца 2008 года снизилась на 15%. Ослабление фунта на 12–14% привело к тому, что в пересчёте на доллары квартиры подешевели почти на 30%. «То, что раньше стоило более 400 тыс. фунтов стерлингов, то есть около 600 тыс. долларов, теперь можно купить всего за 300 тыс. фунтов. А особняки, «уходившие» по 8–9 млн фунтов, теперь можно купить за 6,5–7 млн», – рассуждает Зингель.

 

Впрочем, все эти страны были только для очень состоятельных инвесторов. Пытаться попасть на этот рынок, если в кошельке лежало мен ьше 300 тыс. евро, было практически бессмысленно.

 

Но это не означало, что вся Европа была закрыта. Последние годы особую популярность стали набирать страны Восточной Европы, в том числе Болгария. Буквально три-четыре года назад цены на недвижимость в Болгарии стали расти на 30% в год. А «входной билет», то есть квартиру в строящемся комплексе недалеко от моря, можно было купить за 30 тыс. евро. Аналитики рынка не только советовали инвесторам приобретать недвижимость именно там, но и сами делали вложения в этой стране. Но и обрушение там было быстрым и сильным: с конца 2008 года цены рухнули в среднем на 15%. «Есть, конечно, очень ликвидные проекты, которые не стали опускать цены вообще. Но и они вынуждены предлагать дополнительные условия, чтобы найти покупателей. В основном же стоимость лучших предложений упала на 10–15%, а на другие – до 30–40%», – рассказывает директор по продажам компании «Виртус» Владимир Труфанов.

 

Ещё одним популярным направлением среди российских покупателей была Испания. Европейская страна, предлагающая не только летний, но и горнолыжный отдых, не могла не привлечь внимания инвесторов и просто желающих иметь домик за рубежом. Проблема в том, что власти страны в своё время переоценили здоровье мировой экономики и благосостояние туристов. «Ориентируясь на спрос со стороны иностранцев, в стране было построено слишком много объектов, поэтому цены очень серьёзно скорректировались: общее падение превысило 30%», – рассказал Зингель.

 

Во всём мире за восстановлением рынка следят не только компании и инвесторы, занимающиеся недвижимостью, но и крупные фонды. Они создают специальные индексы, призванные уловить рост активности спроса и найти реальные цены покупки и продажи. Большинство этих индексов уже с конца прошлого года начали фиксировать всплеск интереса инвесторов к рынку недвижимости. Цены перестают падать, люди возвращаются к идее покупки домов. По прогнозам аналитического центра IRN.ru, в этом году россияне потратят на приобретение зарубежной недвижимости около 12,5 млрд долларов, то есть на 15% больше, чем годом ранее. А это значит, что дно уже пройдено.

 

«Наша Версия» рассмотрела варианты, где низкие цены сочетаются в теории с очень хорошими перспективами.

 

Топ-пять лучших вложений этого года, по мнению аналитиков рынка зарубежной недвижимости, выглядит так: Болгария, Черногория, Германия, Испания и Чехия. Страны Восточной Европы понравятся тем, кто принципиально хочет иметь недвижимость возле моря, но при этом не может позволить себе покупку в западных странах. Хотя у Болгарии есть и ещё одно немаленькое преимущество.

 

«В следующем году Болгария должна войти в еврозону. Тогда, имея недвижимость в этой стране, появится возможность получить вид на жительство в шенгенской зоне. Для многих россиян это основной фактор при выборе места для покупки дома», – пояснил Владимир Труфанов. Этот факт заставляет аналитиков надеяться, что цены на недвижимость в этой стране не будут стоять на месте. Но окончательно это станет ясно только с началом курортного сезона, когда активность покупателей традиционно начинает расти.

 

Выбор Германии очевиден для тех, кто любит стабильность.

 

«Когда цены во всех странах Европы начали снижаться, в Германии ничего не изменилось. Дело в том, что в этой стране недвижимость приобретают не ради последующей продажи, а ради сдачи в аренду. Ведь все знают, что 80% немцев живут в арендованных квартирах», – сообщил Станислав Зингель. Впрочем, торопиться в случае с Германией некуда: если в период активного роста цены на квартиры в этой стране стояли на месте, они и сейчас не будут повышаться.

 

Тем временем изюминкой мирового рынка недвижимости сейчас стала Испания. Идеальное вложение – курортный городок. Например, Кальпе. Населённый пункт расположился у подножия 300-метровой скалы Пеньон де Ифач, которая уходит в море на целый километр. В Испании сложно найти более выгодное местоположение: Кальпе находится недалеко от Валенсии и от Аликанте. летом туристы наслаждаются чистыми широкими песчаными пляжами, а зимой могут кататься с гор на лыжах: всё буквально в двух шагах. И скучно здесь не бывает: вокруг множество достопримечательностей, рядом – парки развлечений, бары, клубы и рестораны. Культурная жизнь бьёт ключом: регулярно проводятся праздники, карнавалы и гонки быков.

 

Но самое главное – качество жилья. Оно очень хорошее, и достаточным тому доказательством служит тот факт, что изначально недвижимость здесь строили и покупали немцы. За время кризиса цены снизились, а многие инвесторы предпочли обналичить вложения. В итоге уровень цен опустился так низко, что сегодня уже выгоднее купить вторичное жильё, чем пытаться найти приемлемое предложение в новостройках. Тем более что большинство выставленных на продажу домов стоят на первой линии – всего в 150 метрах от моря. Стоимость большинства объектов колеблется в пределах 200 тыс. евро, и это за виллы с бассейном площадью до 450 квадратных метров.

 

К этому остаётся добавить, что средняя продолжительность жизни на этом курорте составляет 85 лет. Жить там можно хоть круглый год: вокруг есть всё, что нужно – множество супермаркетов, а также хорошие клиники. Впрочем, предложение подходит лишь тем, у кого наличные есть уже сейчас. С лета, по прогнозам аналитиков рынка недвижимости, цены начнут быстро расти. для европейцев это тоже станет одним из самых привлекательных вложений даже с точки зрения инвестиционного дохода. Ведь проценты по банковским вкладам в Европе сейчас очень низкие, а держать средства в банках Швейцарии инвесторам стало невыгодно: власти США заставили-таки швейцарцев отказаться от банковской тайны. В такие моменты недвижимость становится хорошим выходом, особенно если у неё есть хороший потенциал роста.