Реализация национального проекта «Жилье и городская среда» в условиях перехода застройщиков на кредитное финансирование может спровоцировать обвал цен на жилье.
Усиленный рост ипотеки, по мнению аналитиков Центробанка, в ближайшие 7-9 лет может спровоцировать быстрое исчерпание потенциала спроса на первичном рынке жилой недвижимости. В то же время значительно уменьшение спроса может привести к резкому падению уровня цен на недвижимость и объемов ее строительства в жилом секторе, помимо действующих национальных проектов по жилищному строительству. Об этом сообщает Банк России в аналитической записке «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства», опубликованной в июле этого года.
В документе аналитики напоминают о действии национального проекта «Жилье и городская среда», предполагающего реализацию исторического максимума по увеличению объемов жилищного строительства к 2024 году. Планируется, что за 5 лет объем ежегодного строительства будет увеличен до 120 млн кв. м, что на 30% больше показателя 2018 года. Однако в Центробанке полагают, что реализация столь масштабного проекта может столкнуться с рядом ограничений.
В частности, загвоздка состоит в том, что проект был разработан до того, как строительная отрасль перешла на кредитную модель финансирования. Аналитики отмечают, что наложившиеся друг на друга обстоятельства, вероятно, приведут к ускоренному оздоровлению рынка и уходу с него малоэффективных и финансово несостоятельных компаний. При этом необходимо будет сохранить производственные мощности рынка и перераспределить их от уходящих компаний к устойчивым и финансово состоятельным.
Также эксперты обращают внимание на десятикратное увеличение объемов банковского кредитования застройщиков, связанное с переходом долевого строительства на новую модель финансирования. В связи с этим увеличиваются кредитные риски банков, что может негативно сказаться на их финансовой устойчивости.
Кроме того, аналитики заявляют, что для достижения целей, заложенных национальным проектом, потребуется поддержание, а то и увеличение, общего уровня объемов ипотечного кредитования в ближайшие 6 лет. Таким образом, долговая нагрузка населения будет в значительной мере увеличена, что либо негативно скажется на уровне сбережений граждан, либо уменьшит дальнейший спрос на жилую недвижимость.
По оценке экспертов, представленной в аналитической записке, весь объем потенциального спроса на покупку объектов жилой недвижимости с использованием ипотечного финансирования, существующий в настоящее время на первичном рынке, может быть полностью удовлетворен в течении 7-9 лет, при условии реализации целей национального проекта. А это, в свою очередь, может привести к обвалу цен на жилую недвижимость и резкому сокращению объемов строительства вне национального проекта. При этом, отмечают аналитики, ни банки, ни строительные компании, ни население страны не останутся в выигрыше.
